Hoefkade 94, 's-Gravenhage
Een tussenwoning van 34 m² uit 1895, in de buurt Huygenspark.
Waarde-indicatie
€ 249.000
middelste schatting, gangbaar onderhoud · verkopen t/m augustus 2026, naar het prijspeil van nu
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Bij dit woningtype, deze grootte en wat we verder van deze woning weten is de marge ± 20%. Dichtbij zijn te weinig vergelijkbare woningen verkocht om het bedrag mee na te rekenen, en daarom is de marge hier breder.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Hieronder staat wat deze bandbreedte breed maakt: eerst wat er voor dit adres niet geregistreerd is, daarna wat nergens geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen — geen enkele registratie legt dit vast
- Verbouwingen die niet in de BAG staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte34 m²
- Bouwjaar1895
- WoningtypeTussenwoning
- Prijs per m²€ 7.329voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We rekenen van de gemiddelde prijs per m² in Huygenspark naar dit adres toe. Die buurtprijs is een gemiddelde over álle woningtypen; hieronder staat wat deze woning daarvan onderscheidt, het zwaarste eerst.
| Bijzonderheid van deze woning | Effect op de prijs per m² |
|---|---|
| Tussenwoning van 34 m² Per m² brengt een tussenwoning van deze maat méér op dan de gemiddelde woning in Huygenspark — dat gemiddelde is een mix van alle woningtypen en maten. | omhoog |
| Perceel van 2.402 m², gedeeld door 34 woningen Ruim bemeten voor een woning van 34 m². | omhoog |
| Energielabel B Een zuinig label telt mee in wat kopers bieden — de energierekening ligt lager. Dit label is door een adviseur ter plaatse opgenomen (NTA 8800). Sinds die labels de regel zijn, betalen kopers er iets minder premie voor. | omhoog |
| Bouwjaar 1895 Landelijk gemeten brengen woningen uit deze bouwperiode meer op dan gemiddeld. | omhoog |
| Gemeten woonoppervlakte 34 m², geregistreerd 34 m² De energieadviseur mat ter plaatse meer verwarmde woonruimte dan de registratie vermeldt. | omhoog |
| Staat van onderhoud en afwerking binnen Daar bestaat geen openbare bron voor. Dit is het deel van de bandbreedte dat blijft, ook als al het andere bekend is. | niet bekend |
Deze pijlen zijn niet door ons opgeschreven maar door het model berekend: ze laten zien welke kant elk kenmerk de prijs per m² op duwt ten opzichte van de gemiddelde woning in Huygenspark. Het aantal vierkante meters zelf staat niet in deze tabel — dat is de vermenigvuldiging waar het bedrag mee begint. Hoeveel euro elke post precies waard is, en hoe wij dat gemeten hebben, staat in de methodiek.
Welke vraagprijs past bij Hoefkade 94?
Verwachte vraagprijs
€ 239.000
tussen € 200.000 en € 279.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
+4% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 249.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 249.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een tussenwoning in deze prijsklasse en in Huygenspark verwachten we dat de verkoopprijs 4% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Huygenspark, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 26
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 62%
- de middelste verkoop boven de vraagprijs
- 1%
Dat deze woning hoger uitkomt dan die middelste verkoop, komt doordat in deze prijsklasse meer overboden wordt en om een tussenwoning harder geboden wordt dan om een appartement.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, omdat bij een verkoopprijs ook het bieden onzekerheid toevoegt; gemeten valt 80% van de echte vraagprijzen erbinnen. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Hoefkade 94 zich?
Een woning van deze waarde in 's-Gravenhage was in november 2016 ongeveer € 118.000 waard en is nu € 249.000: +111% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in 's-Gravenhage volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 120.000 | ± 25% | — |
| januari 2018 | € 134.000 | ± 24% | +11% |
| januari 2019 | € 148.000 | ± 24% | +11% |
| januari 2020 | € 158.000 | ± 23% | +6% |
| januari 2021 | € 172.000 | ± 23% | +9% |
| januari 2022 | € 207.000 | ± 22% | +20% |
| januari 2023 | € 204.000 | ± 22% | −1% |
| januari 2024 | € 208.000 | ± 21% | +2% |
| januari 2025 | € 233.000 | ± 21% | +12% |
| januari 2026 | € 244.000 | ± 20% | +5% |
| juni 2026 | € 249.000 | ± 20% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor 's-Gravenhage en die voor tussenwoningen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in 's-Gravenhage; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Hoefkade 94?
| Postcode | 2526 CB |
|---|---|
| Woningtype | Tussenwoning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Plek in de rij | 8e van 12 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 34 m² |
| Bouwjaar | 1895 |
| Perceeloppervlakte | 71 m² · aandeel in een kavel van 2.402 m² die met 34 woningen wordt gedeeld |
| Energielabel | B · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2025. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 129 m³ · gemeten uit laserhoogtedata |
| Bouwlagen | 2 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 7,1 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 11 panelen Op 28 m² bruikbaar dakvlak, gemeten uit laserhoogtedata. Het grootste dakvlak ligt op het noordoosten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit de BAG. Het woningtype leiden wij zelf af uit de pandgeometrie — lees hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is in de methodiek.
Huizenprijzen in 's-Gravenhage
| Gemiddelde verkoopprijs | € 507.705 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 5.097 |
| Gemiddelde verkooptijd | 41 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 7.388 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 11.291 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met augustus 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 0,7 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 0,7 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 1,9 km |
| Supermarkt | 0,3 km |
| Basisschool | 0,7 km |
| Kinderdagverblijf | 0,6 km |
| Huisarts | 0,4 km |
| Apotheek | 0,5 km |
| Ziekenhuis | 2,1 km |
| Restaurant | 0,2 km |
| Bibliotheek | 0,8 km |
| Binnenzwembad | 1,5 km |
| Bioscoop | 1,2 km |
Afstanden van het CBS, berekend over de weg als gemiddelde voor alle inwoners van de buurt samen — een buurtgemiddelde dus, geen meting vanaf deze voordeur. De definities luisteren nauw: het binnenzwembad is echt het dichtstbijzijnde óverdekte bad (een openluchtbad telt niet mee), en de oprit telt zowel rijks- als provinciale wegen.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Verhoogde aandacht voor de fundering In dit postcodegebied is 100% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder niet indeelbaar. Deze woning is van 1895 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Nederland heeft dit gebied aangewezen als gebied met een potentieel significant overstromingsrisico langs het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein — de Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het valt onder het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.05 in Huygenspark (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Bovengemiddelde hinder van wegverkeer
|
De funderingskaart van RVO doet een uitspraak over een postcodegebied, niet over een individuele woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een totaal verschillende fundering hebben. Peiljaar 2019. Voor zekerheid is funderingsonderzoek nodig. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidcijfers komen uit de Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM: het is het percentage inwoners dat zégt ernstige hinder te ervaren, geen gemeten geluidsniveau in decibel. Het RIVM schat het buurtcijfer uit een landelijke steekproef, dus het is een indicatie voor de buurt en niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1895?
Gebouwd vóór de eerste Woningwet, dus zonder bouwvoorschriften: karaktervol, maar alles wat er nu goed aan is, is er later in aangebracht. Dit zijn aandachtspunten die horen bij de bouwperiode vóór 1906 — geen vaststellingen over deze woning. Een gerenoveerde woning kan er niets meer van hebben; alleen een bouwkundige keuring geeft zekerheid.
| Fundering uit de tijd vóór beton | Woningen uit deze periode staan op houten palen of direct op de ondergrond ("op staal"). Houten palen zijn kwetsbaar voor grondwaterstanden; of dat hier speelt hangt van de bodem af — zie het funderingsrisico op deze pagina. |
|---|---|
| Massieve muren, geen spouw | De spouwmuur werd pas in de jaren twintig gangbaar. Oudere muren zijn massief: na-isoleren kan alleen aan de binnen- of buitenzijde, wat ingrijpender en duurder is dan spouwisolatie. |
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is een controlepunt bij aankoop. |
| Houten balklagen en kap | Balkkoppen in vochtig metselwerk en een originele kap zijn de klassieke plekken voor houtrot en zwam. Bij een woning van deze leeftijd is een bouwkundige keuring geen formaliteit maar de kern van het huiswerk. |
Welke woningen lijken op Hoefkade 94?
Tussenwoningen in Huygenspark met een vergelijkbare oppervlakte.
Wij kunnen Hoefkade 94 niet onderscheiden van 13 andere woningen
Op alles wat wij van deze woning weten — woningtype, woonoppervlakte, bouwjaar, energielabel en postcode — is zij gelijk aan 13 andere woningen in hetzelfde blok.
Ze krijgen daarom hetzelfde richtbedrag. Dat is geen afronding en geen tekortkoming van de berekening: onze bronnen kennen tussen deze woningen simpelweg geen verschil.
Waar de werkelijke waarde dan wél uit elkaar loopt, en wat wij niet kunnen zien: de staat van onderhoud, de afwerking en de keuken, of er een dakkapel of uitbouw is, op welke verdieping de woning ligt en waar hij op uitkijkt, en of er recent verbouwd is. Bij appartementen telt daarnaast de financiële staat van de VvE mee. Dat zijn precies de dingen die een taxateur ter plaatse wél ziet, en het is de reden dat een richtbedrag een vertrekpunt is en geen taxatie.
Klopt er iets niet aan de gegevens van deze woning, of weet u meer? Geef het aan ons door.
Welke woningen liggen er nog meer aan de Hoefkade?
1.289 woningen. Bekijk de hele straat.
- Hoefkade 14
- Hoefkade 16
- Hoefkade 17
- Hoefkade 19
- Hoefkade 20
- Hoefkade 21
- Hoefkade 22
- Hoefkade 23
- Hoefkade 24
- Hoefkade 25
- Hoefkade 26
- Hoefkade 27
Veelgestelde vragen over Hoefkade 94
Wat is Hoefkade 94 in 's-Gravenhage waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 199.000 en € 299.000: 34 m² maal € 7.329 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in 's-Gravenhage en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 20% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Hoefkade 94?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 239.000, tussen € 200.000 en € 279.000. De waarde-indicatie is € 249.000: we verwachten dat de verkoopprijs 4% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in 's-Gravenhage overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Hoefkade 94 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 172.000 in januari 2021 naar € 249.000 nu: +45%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van 's-Gravenhage op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Hoefkade 94?
34 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Hoefkade 94?
Dit is een tussenwoning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Hoefkade 94?
Het bouwjaar is 1895, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Hoefkade 94?
Energielabel B, vastgesteld bij een opname in 2025. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Hoefkade 94 aan energie?
Volgens de labelberekening gebruikt deze woning ongeveer 173 kWh aan fossiele energie per m² per jaar. Dat is het getal waarop de labelletter berust: hoe lager, hoe beter. De energiebehoefte is 113 kWh per m² per jaar; dat zegt iets over de isolatie van de schil, los van de installaties. Het zijn genormeerde getallen: ze rekenen met standaard bewonersgedrag en met primaire energie, niet met wat de meter aanwijst. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet funderingsschade met de waarde van mijn huis?
- Wat betekent funderingsrisicoklasse A tot E?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
- Wat is mijn huis waard?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — zonder opgaaf van reden, wij beoordelen het verzoek niet.