Burhille 11, Oud-Beijerland
Burhille 11 (3261 TC Oud-Beijerland, gemeente Hoeksche Waard, Zuid-Holland) is een twee-onder-een-kapwoning uit 1977, met 123 m² verwarmde woonruimte (geregistreerd: 159 m² gebruiksoppervlakte) op een perceel van 470 m², in de buurt Oud-Beijerland Oosterse Gorzenwijk.
Waarde-indicatie
€ 679.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 10%.
Meegewogen: 8 vergelijkbare verkopen binnen 357 meter, tussen januari 2021 en november 2025.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte159 m²
- Bouwjaar1977
- WoningtypeTwee-onder-een-kapwoning
- Prijs per m²€ 4.270voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Oud-Beijerland Oosterse Gorzenwijk als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Oud-Beijerland Oosterse Gorzenwijk
€ 3.895
per m², alle woningtypen
+10% voor deze woning
Deze woning
€ 4.270
per m² × 159 m² = € 679.000
Verhoogt de prijs per m²1
- Eigen perceel van 470 m²duidelijk
Ruim bemeten voor een woning van 159 m².
Verlaagt de prijs per m²4
- Gemeten woonoppervlakte 123 m², geregistreerd 159 m²sterk
De energieadviseur mat in de woning minder verwarmde woonruimte dan er geregistreerd staat.
- Bouwjaar 1977duidelijk
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien minder op dan gemiddeld.
- Twee-onder-een-kapwoning van 159 m²licht
Een twee-onder-een-kapwoning van deze maat brengt per m² minder op dan de gemiddelde woning in Oud-Beijerland Oosterse Gorzenwijk: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m².
- Energielabel Blicht
Kopers rekenen de energierekening en de verbeterkosten mee; dat drukt de prijs. Dit label is door een adviseur ter plaatse opgenomen (NTA 8800). Sinds die labels de regel zijn, betalen kopers er iets minder premie voor.
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Oud-Beijerland Oosterse Gorzenwijk. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Burhille 11?
Verwachte vraagprijs
€ 673.000
tussen € 620.000 en € 726.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
+1% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 679.000
tussen € 611.000 en € 747.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 679.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een twee-onder-een-kapwoning in deze prijsklasse en in Oud-Beijerland Oosterse Gorzenwijk verwachten we dat de verkoopprijs 1% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Oud-Beijerland Oosterse Gorzenwijk, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 13
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 69%
- de mediane verkoop boven de vraagprijs
- 3%
Deze woning komt lager uit dan die mediane verkoop, omdat in deze prijsklasse minder overboden wordt en woningen die nu te koop komen meestal iets hoger worden aangeboden dan de al verkochte woningen in deze cijfers.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Burhille 11 zich?
Een woning van deze waarde in Zuid-Holland was in november 2016 ongeveer € 328.000 waard en is nu € 679.000: +107% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Zuid-Holland volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 333.000 | ± 15% | — |
| januari 2018 | € 362.000 | ± 14% | +9% |
| januari 2019 | € 395.000 | ± 14% | +9% |
| januari 2020 | € 418.000 | ± 13% | +6% |
| januari 2021 | € 459.000 | ± 13% | +10% |
| januari 2022 | € 551.000 | ± 12% | +20% |
| januari 2023 | € 559.000 | ± 12% | +1% |
| januari 2024 | € 561.000 | ± 11% | +0% |
| januari 2025 | € 622.000 | ± 11% | +11% |
| januari 2026 | € 663.000 | ± 10% | +7% |
| september 2026 | € 679.000 | ± 10% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Zuid-Holland en die voor twee-onder-een-kapwoningen, aangevuld met de landelijke beweging per maand. De lijn loopt tot september 2026 en staat daar op het bedrag van vandaag. Hoe verder terug, hoe breder de marge: een half procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Zuid-Holland; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Burhille 11?
| Postcode | 3261 TC |
|---|---|
| Woningtype | Twee-onder-een-kapwoning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Plek in de rij | 1e van 6 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 159 m² · waarvan 123 m² verwarmd volgens de energielabelopname |
| Bouwjaar | 1977 |
| Perceeloppervlakte | 470 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | B · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2025. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 539 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) |
| Bouwlagen | 3 · bovengronds, geteld met laserhoogtemetingen (3DBAG). Een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 10,2 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Deels plat, deels schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 42 panelen Op 121 m² bruikbaar dakvlak, gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG). Het grootste dakvlak ligt op het westen. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Oud-Beijerland
| Gemiddelde verkoopprijs | € 528.524 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 4.564 |
| Gemiddelde verkooptijd | 35 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 268 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 322 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
Op loopafstand, binnen een kilometer over de weg, ligt een grote supermarkt (1,0 km). Het dichtstbijzijnde treinstation ligt op 13,9 km, de oprit van een snelweg of hoofdweg op 1,9 km.
| Treinstation | 13,9 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 20,1 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 1,9 km |
| Grote supermarkt | 1 km |
| Basisschool | 1,3 km |
| Kinderdagverblijf | 1,1 km |
| Huisarts | 1,7 km |
| Apotheek | 1,3 km |
| Ziekenhuis | 10,9 km |
| Restaurant | 0,8 km |
| Bibliotheek | 1,3 km |
| Binnenzwembad | 1,7 km |
| Bioscoop | 12,2 km |
Afstanden van het CBS (2024), gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor de woningen in het vierkant van 100 bij 100 meter waarin dit adres ligt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 0% van de panden van vóór 1970, en het gebied ligt in het zeekleigebied. Deze woning is van 1977 en valt buiten die periode, dus funderingsproblemen zijn hier onwaarschijnlijk. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Dit gebied staat op de landelijke lijst van risicogebieden voor overstromingen vanuit het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). Officieel heet dat een gebied met een potentieel significant overstromingsrisico. De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein. De Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het gebied hoort bij het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,09 in Oud-Beijerland Oosterse Gorzenwijk (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1977?
De eerste woningen die geïsoleerd moesten worden; asbest mocht nog. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1975 – 1991. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Asbest mogelijk | Asbest werd tot het verbod in 1993 breed toegepast: golfplaten, vensterbanken, kruipruimtes, kachelkanalen. Onbeschadigd en onaangeroerd is het geen direct gevaar, maar bij verbouwing of sloop gelden strenge regels en kosten. |
|---|---|
| Isolatie van de eerste generatie | Er zit isolatie in, maar dunner dan nu gebruikelijk, en het glas is vaak gewoon dubbel in plaats van HR++. Extra isoleren loont hier bijna altijd. |
Welke woningen lijken op Burhille 11?
Twee-onder-een-kapwoningen in Oud-Beijerland Oosterse Gorzenwijk met een vergelijkbare oppervlakte.
Welke woningen liggen er nog meer aan de Burhille?
12 woningen. Bekijk de hele straat.
- Burhille 1
- Burhille 3
- Burhille 5
- Burhille 7
- Burhille 9
- Burhille 11
- Burhille 13
- Burhille 15
- Burhille 17
- Burhille 19
- Burhille 21
- Burhille 23
Veelgestelde vragen over Burhille 11
Wat is Burhille 11 in Oud-Beijerland waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 611.000 en € 747.000: 159 m² maal € 4.270 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Oud-Beijerland en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 10% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Burhille 11?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 673.000, tussen € 620.000 en € 726.000. De waarde-indicatie is € 679.000: we verwachten dat de verkoopprijs 1% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in Oud-Beijerland overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Burhille 11 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 459.000 in januari 2021 naar € 679.000 nu: +48%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Zuid-Holland op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Burhille 11?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 159 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee. Bij de energielabelopname is 123 m² verwarmde woonruimte gemeten.
Wat voor woning is Burhille 11?
Dit is een twee-onder-een-kapwoning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Burhille 11?
Het bouwjaar is 1977, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Burhille 11?
Energielabel B, vastgesteld bij een opname in 2025. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Burhille 11 aan energie?
Volgens de labelberekening gebruikt deze woning ongeveer 166 kWh aan fossiele energie per m² per jaar. Dat is het getal waarop de labelletter berust: hoe lager, hoe beter. De energiebehoefte is 154 kWh per m² per jaar; dat zegt iets over de isolatie van de schil, los van de installaties. Het zijn genormeerde getallen: ze rekenen met standaard bewonersgedrag en met primaire energie, niet met wat de meter aanwijst. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
- Waarom geeft elke woningwaarde-site een ander bedrag?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.
Zoekmachines en AI-assistenten mogen deze pagina indexeren en citeren. Stelselmatig kopiëren, herpubliceren of gebruiken voor een eigen waardemodel mag niet (voorwaarden).