Esrein 48, Hengelo
Esrein 48 (7553 CZ Hengelo, gemeente Hengelo (O.), Overijssel) is een vrijstaande woning uit 1928, met 100 m² gebruiksoppervlakte op een perceel van 130 m², in de buurt Berflo Es Noord.
Waarde-indicatie
€ 296.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Zonder geregistreerd energielabel is de marge ± 20%; met een label zou dat ± 17% zijn. De marge is hier breder, omdat nergens staat of een woning uit deze bouwperiode verbouwd is.
Meegewogen: 10 vergelijkbare verkopen binnen 370 meter, tussen december 2021 en juni 2025.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Geen energielabel in de laatste stand van RVO die wij hebben — meestal sinds 2008 niet verkocht of verhuurd, soms zo recent geregistreerd dat het hier nog niet staat
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte100 m²
- Bouwjaar1928
- WoningtypeVrijstaande woning
- Prijs per m²€ 2.960voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Berflo Es Noord als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Berflo Es Noord
€ 3.161
per m², alle woningtypen
−6% voor deze woning
Deze woning
€ 2.960
per m² × 100 m² = € 296.000
Verhoogt de prijs per m²1
- Vrijstaande woning van 100 m²sterk
Een vrijstaande woning van deze maat brengt per m² meer op dan de gemiddelde woning in Berflo Es Noord.
Verlaagt de prijs per m²2
- Eigen perceel van 130 m²sterk
Weinig grond voor een woning van 100 m². Het gaat om de verhouding tussen grond en woning, niet om het aantal m² grond alleen.
- Een tweede meting van de woonoppervlakte wijkt af van de geregistreerde 100 m²duidelijk
Een andere meting van deze woning komt op minder woonruimte uit dan de registratie vermeldt.
Nog niet bekend
- Geen energielabel geregistreerd
Voor het bedrag rekent het model met het gemiddelde. Het gevolg zit vooral in de bandbreedte hierboven: dit is daarin de grootste post, en hij verdwijnt zodra er een label wordt geregistreerd.
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Berflo Es Noord. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Esrein 48?
Verwachte vraagprijs
€ 289.000
tussen € 238.000 en € 340.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
+2% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 296.000
tussen € 237.000 en € 355.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 296.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een vrijstaande woning in deze prijsklasse en in Berflo Es Noord verwachten we dat de verkoopprijs 2% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Berflo Es Noord, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 38
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 71%
- de mediane verkoop boven de vraagprijs
- 4%
Deze woning komt lager uit dan die mediane verkoop, omdat om een vrijstaande woning minder hard geboden wordt dan om een appartement en woningen die nu te koop komen meestal iets hoger worden aangeboden dan de al verkochte woningen in deze cijfers.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Esrein 48 zich?
Een woning van deze waarde in Overijssel was in november 2016 ongeveer € 146.000 waard en is nu € 296.000: +102% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Overijssel volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 148.000 | ± 25% | — |
| januari 2018 | € 156.000 | ± 24% | +6% |
| januari 2019 | € 166.000 | ± 24% | +7% |
| januari 2020 | € 176.000 | ± 23% | +6% |
| januari 2021 | € 194.000 | ± 23% | +10% |
| januari 2022 | € 232.000 | ± 22% | +20% |
| januari 2023 | € 246.000 | ± 22% | +6% |
| januari 2024 | € 244.000 | ± 21% | −1% |
| januari 2025 | € 271.000 | ± 21% | +11% |
| januari 2026 | € 292.000 | ± 20% | +8% |
| juni 2026 | € 296.000 | ± 20% | +1% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Overijssel en die voor vrijstaande woningen, aangevuld met de landelijke beweging per maand. De lijn loopt tot juni 2026 en staat daar op het bedrag van vandaag. Hoe verder terug, hoe breder de marge: een half procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Overijssel; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Esrein 48?
| Postcode | 7553 CZ |
|---|---|
| Woningtype | Vrijstaande woning |
| Gebruiksoppervlakte | 100 m² |
| Bouwjaar | 1928 |
| Perceeloppervlakte | 130 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | Geen label · niet geregistreerd bij RVO (EP-Online) |
| Inhoud van het pand | 359 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) |
| Bouwlagen | 2 · bovengronds, geteld met laserhoogtemetingen (3DBAG). Een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 8,4 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Deels plat, deels schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 42 panelen Op 115 m² bruikbaar dakvlak, gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG). Het grootste dakvlak ligt op het westen. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Hengelo
| Gemiddelde verkoopprijs | € 401.874 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.576 |
| Gemiddelde verkooptijd | 37 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 1.014 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 1.292 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 1,1 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 1,1 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 3,4 km |
| Supermarkt | 0,5 km |
| Basisschool | 1 km |
| Kinderdagverblijf | 0,8 km |
| Huisarts | 0,8 km |
| Apotheek | 0,7 km |
| Ziekenhuis | 2,8 km |
| Restaurant | 0,6 km |
| Bibliotheek | 1,3 km |
| Binnenzwembad | 3,7 km |
| Bioscoop | 1,4 km |
Afstanden van het CBS, gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor alle inwoners van de buurt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 88% van de panden van vóór 1970, en het gebied ligt op de hogere zandgronden. Deze woning is van 1928. Woningen van vóór 1970 hebben vaker een kwetsbare fundering, maar de kaart ziet in dit gebied geen verhoogd risico. Bij aankoop blijft aandacht voor de fundering verstandig. |
|---|---|
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,13 in Berflo Es Noord (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1928?
In deze tijd kwam de spouwmuur op. Kozijnen zijn van staal of hout, vloeren meestal van hout. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1920 – 1945. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is iets om na te vragen bij aankoop. |
|---|---|
| Gebouwd zonder isolatie-eis | Pas sinds 1975 moeten nieuwe woningen geïsoleerd worden. Oudere woningen zijn gebouwd met enkel glas en zonder isolatie in dak en vloer. Veel is inmiddels alsnog geïsoleerd; het energielabel laat zien hoeveel er werkelijk gebeurd is. |
| Houten vloeren boven een kruipruimte | Een houten vloer op de begane grond kan last krijgen van vocht en zwam uit de kruipruimte. Ruikt het muf of veert de vloer, laat hem dan nakijken. |
| Stalen kozijnen laten kou door | Stalen kozijnen uit deze tijd laten kou door en geven condens. Mooi, maar een zwakke plek voor de energierekening als ze er nog origineel in zitten. |
Welke woningen lijken op Esrein 48?
Vrijstaande woningen in Berflo Es Noord met een vergelijkbare oppervlakte.
- Langelermaatweg 153Geen label
- Esrein 46D
- Esrein 50D
- Rudolfstraat 12G
- Berfloweg 164Geen label
- Berfloweg 166D
Welke woningen liggen er nog meer aan de Esrein?
28 woningen. Bekijk de hele straat.
- Esrein 10A
- Esrein 10B
- Esrein 10C
- Esrein 10D
- Esrein 10E
- Esrein 10F
- Esrein 10G
- Esrein 10H
- Esrein 10J
- Esrein 10K
- Esrein 12A
- Esrein 12B
Veelgestelde vragen over Esrein 48
Wat is Esrein 48 in Hengelo waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 237.000 en € 355.000: 100 m² maal € 2.960 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Hengelo en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 20% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. De marge is hier extra breed doordat er geen energielabel geregistreerd is; met een label zou hij 17% zijn. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Esrein 48?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 289.000, tussen € 238.000 en € 340.000. De waarde-indicatie is € 296.000: we verwachten dat de verkoopprijs 2% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in Hengelo overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Esrein 48 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 194.000 in januari 2021 naar € 296.000 nu: +53%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Overijssel op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Esrein 48?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 100 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee.
Wat voor woning is Esrein 48?
Dit is een vrijstaande woning. De BAG legt het woningtype niet vast, dus leiden wij het zelf af uit de vorm van het pand, het aantal woningen erin en het aantal panden dat eraan vastzit. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Esrein 48?
Het bouwjaar is 1928, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Esrein 48?
Voor dit adres is geen energielabel geregistreerd in EP-Online, het officiële labelregister van RVO — dat geldt voor ongeveer vier op de tien Nederlandse woningen. Bij verkoop of verhuur is een geldig label verplicht; een gecertificeerd adviseur stelt het dan ter plekke vast.
Hoe groot is het perceel van Esrein 48?
Het kadastrale perceel is 130 m². Dat is de grond die bij deze woning hoort volgens de Kadastrale Kaart, inclusief de grond onder het huis zelf — de tuin is dus kleiner dan dit getal.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.