Achter de Lang Haag 40, Eijsden
Een tussenwoning uit 1983, met 129 m² gebruiksoppervlakte, in de buurt Eijsden-Breust.
Waarde-indicatie
€ 416.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 15%.
Meegewogen: 10 vergelijkbare verkopen binnen 57 meter, tussen januari 2021 en juni 2026.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Geen energielabel in de laatste stand van RVO die wij hebben — meestal sinds 2008 niet verkocht of verhuurd, soms zo recent geregistreerd dat het hier nog niet staat
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen: die worden nergens bijgehouden
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte129 m²
- Bouwjaar1983
- WoningtypeTussenwoning
- Prijs per m²€ 3.227voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Eijsden-Breust als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Eijsden-Breust
€ 3.590
per m², alle woningtypen
−10% voor deze woning
Deze woning
€ 3.227
per m² × 129 m² = € 416.000
Verhoogt de prijs per m²1
- Eigen perceel van 194 m²licht
Ruim bemeten voor een woning van 129 m².
Verlaagt de prijs per m²2
- Tussenwoning van 129 m²sterk
Een tussenwoning van deze maat brengt per m² minder op dan de gemiddelde woning in Eijsden-Breust: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m².
- Bouwjaar 1983licht
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien minder op dan gemiddeld.
Nog niet bekend
- Geen energielabel geregistreerd
Voor het bedrag rekent het model met het gemiddelde. Het gevolg zit vooral in de bandbreedte hierboven: dit is daarin de grootste post, en hij verdwijnt zodra er een label wordt geregistreerd.
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Eijsden-Breust. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Achter de Lang Haag 40?
Verwachte vraagprijs
€ 387.000
tussen € 339.000 en € 435.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
+7% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 416.000
tussen € 354.000 en € 479.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 416.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een tussenwoning in deze prijsklasse en in Eijsden-Breust verwachten we dat de verkoopprijs 7% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Eijsden-Breust, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 36
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 61%
- de middelste verkoop boven de vraagprijs
- 3%
Deze woning komt hoger uit dan die middelste verkoop, omdat om een tussenwoning harder geboden wordt dan om een appartement.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Achter de Lang Haag 40 zich?
Een woning van deze waarde in Limburg was in november 2016 ongeveer € 205.000 waard en is nu € 416.000: +103% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Limburg volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 207.000 | ± 20% | — |
| januari 2018 | € 218.000 | ± 19% | +5% |
| januari 2019 | € 235.000 | ± 19% | +8% |
| januari 2020 | € 251.000 | ± 18% | +7% |
| januari 2021 | € 276.000 | ± 18% | +10% |
| januari 2022 | € 328.000 | ± 17% | +19% |
| januari 2023 | € 331.000 | ± 17% | +1% |
| januari 2024 | € 346.000 | ± 16% | +5% |
| januari 2025 | € 387.000 | ± 16% | +12% |
| januari 2026 | € 409.000 | ± 15% | +6% |
| juni 2026 | € 416.000 | ± 15% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Limburg en die voor tussenwoningen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Limburg; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Achter de Lang Haag 40?
| Postcode | 6245 HM |
|---|---|
| Woningtype | Tussenwoning |
| Plek in de rij | 9e van 23 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 129 m² |
| Bouwjaar | 1983 |
| Perceeloppervlakte | 194 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | Geen label · niet geregistreerd bij RVO (EP-Online) |
| Inhoud van het pand | 505 m³ · gemeten uit laserhoogtedata |
| Bouwlagen | 3 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 9,2 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 38 panelen Op 94 m² bruikbaar dakvlak, gemeten uit laserhoogtedata. Het grootste dakvlak ligt op het westen. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Eijsden
| Gemiddelde verkoopprijs | € 505.770 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.857 |
| Gemiddelde verkooptijd | 41 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 106 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 143 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 0,9 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 8,6 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 1,7 km |
| Supermarkt | 0,5 km |
| Basisschool | 1,5 km |
| Kinderdagverblijf | 0,5 km |
| Huisarts | 0,5 km |
| Apotheek | 0,6 km |
| Ziekenhuis | 7 km |
| Restaurant | 0,3 km |
| Bibliotheek | 0,6 km |
| Binnenzwembad | 0,7 km |
| Bioscoop | 10,4 km |
Afstanden van het CBS, gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor alle inwoners van de buurt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 5% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder niet indeelbaar. Deze woning is van 1983 en valt buiten die periode, dus funderingsproblemen zijn hier onwaarschijnlijk. |
|---|---|
| Bestemming | Wonen - 1 Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.21 in Eijsden-Breust (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1983?
De eerste generatie met een wettelijke isolatie-eis; asbest was nog toegestaan. Dit zijn aandachtspunten die horen bij de bouwperiode 1975 – 1991 — geen vaststellingen over deze woning. Een gerenoveerde woning kan er niets meer van hebben; alleen een bouwkundige keuring geeft zekerheid.
| Asbest mogelijk | Asbest werd tot het verbod in 1993 breed toegepast: golfplaten, vensterbanken, kruipruimtes, kachelkanalen. Onbeschadigd en onaangeroerd is het geen direct gevaar, maar bij verbouwing of sloop gelden strenge regels en kosten. |
|---|---|
| Isolatie van de eerste generatie | Er zit isolatie in, maar dun naar huidige maatstaven, en het glas is vaak gewoon dubbel in plaats van HR++. Na-isoleren loont hier vrijwel altijd. |
Welke woningen lijken op Achter de Lang Haag 40?
Tussenwoningen in Eijsden-Breust met een vergelijkbare oppervlakte.
- Cramignonstraat 20Geen label
- Achter de Lang Haag 22Geen label
- Breusterweiden 24Geen label
- De Bak 30C
- Veldjesstraat 9Geen label
- Veldje 31A
Welke woningen liggen er nog meer aan de Achter de Lang Haag?
69 woningen. Bekijk de hele straat.
- Achter de Lang Haag 1
- Achter de Lang Haag 2
- Achter de Lang Haag 3
- Achter de Lang Haag 4
- Achter de Lang Haag 5
- Achter de Lang Haag 6
- Achter de Lang Haag 7
- Achter de Lang Haag 8
- Achter de Lang Haag 9
- Achter de Lang Haag 10
- Achter de Lang Haag 11
- Achter de Lang Haag 12
Veelgestelde vragen over Achter de Lang Haag 40
Wat is Achter de Lang Haag 40 in Eijsden waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 354.000 en € 479.000: 129 m² maal € 3.227 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Eijsden en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 15% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Achter de Lang Haag 40?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 387.000, tussen € 339.000 en € 435.000. De waarde-indicatie is € 416.000: we verwachten dat de verkoopprijs 7% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in Eijsden overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Achter de Lang Haag 40 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 276.000 in januari 2021 naar € 416.000 nu: +51%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Limburg op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Achter de Lang Haag 40?
129 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Achter de Lang Haag 40?
Dit is een tussenwoning. De BAG legt het woningtype niet vast, dus leiden wij het zelf af uit de vorm van het pand, het aantal woningen erin en het aantal panden dat eraan vastzit. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Achter de Lang Haag 40?
Het bouwjaar is 1983, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Achter de Lang Haag 40?
Voor dit adres is geen energielabel geregistreerd in EP-Online, het officiële labelregister van RVO — dat geldt voor ongeveer vier op de tien Nederlandse woningen. Bij verkoop of verhuur is een geldig label verplicht; een gecertificeerd adviseur stelt het dan ter plekke vast.
Hoe groot is het perceel van Achter de Lang Haag 40?
Het kadastrale perceel is 194 m². Dat is de grond die bij deze woning hoort volgens de Kadastrale Kaart, inclusief de grond onder het huis zelf — de tuin is dus kleiner dan dit getal.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
- Waarom geeft elke woningwaarde-site een ander bedrag?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.