Vuchtstraat 83, Breda
Een tussenwoning van 110 m² uit 1942, in de buurt Doornbos-Linie.
Waarde-indicatie
€ 492.000
middelste schatting, gangbaar onderhoud · verkopen t/m augustus 2026, naar het prijspeil van nu
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Bij dit woningtype, deze grootte en wat we verder van deze woning weten is de marge ± 14%.
Meegewogen: 10 vergelijkbare verkopen binnen 117 meter, tussen februari 2021 en november 2025.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Hieronder staat wat deze bandbreedte breed maakt: eerst wat er voor dit adres niet geregistreerd is, daarna wat nergens geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen — geen enkele registratie legt dit vast
- Verbouwingen die niet in de BAG staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte110 m²
- Bouwjaar1942
- WoningtypeTussenwoning
- Prijs per m²€ 4.469voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We rekenen van de gemiddelde prijs per m² in Doornbos-Linie naar dit adres toe. Die buurtprijs is een gemiddelde over álle woningtypen; hieronder staat wat deze woning daarvan onderscheidt, het zwaarste eerst.
| Bijzonderheid van deze woning | Effect op de prijs per m² |
|---|---|
| Energielabel A Een zuinig label telt mee in wat kopers bieden — de energierekening ligt lager. Dit label is door een adviseur ter plaatse opgenomen (NTA 8800). Sinds die labels de regel zijn, betalen kopers er iets minder premie voor. | omhoog |
| Tussenwoning van 110 m² Per m² brengt een tussenwoning van deze maat mínder op dan de gemiddelde woning in Doornbos-Linie: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m². De 110 m² zelf zitten al in het bedrag. | omlaag |
| Bouwjaar 1942 Landelijk gemeten brengen woningen uit deze bouwperiode minder op dan gemiddeld. | omlaag |
| Eigen perceel van 132 m² Krap bemeten voor een woning van 110 m². Het model kijkt naar de verhouding tussen grond en woonoppervlak, niet naar het aantal vierkante meters alleen. | omlaag |
| Staat van onderhoud en afwerking binnen Daar bestaat geen openbare bron voor. Dit is het deel van de bandbreedte dat blijft, ook als al het andere bekend is. | niet bekend |
Deze pijlen zijn niet door ons opgeschreven maar door het model berekend: ze laten zien welke kant elk kenmerk de prijs per m² op duwt ten opzichte van de gemiddelde woning in Doornbos-Linie. Het aantal vierkante meters zelf staat niet in deze tabel — dat is de vermenigvuldiging waar het bedrag mee begint. Hoeveel euro elke post precies waard is, en hoe wij dat gemeten hebben, staat in de methodiek.
Welke vraagprijs past bij Vuchtstraat 83?
Verwachte vraagprijs
€ 475.000
tussen € 420.000 en € 529.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
+4% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 492.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 492.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een tussenwoning in deze prijsklasse en in Doornbos-Linie verwachten we dat de verkoopprijs 4% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Doornbos-Linie, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 65
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 75%
- de middelste verkoop boven de vraagprijs
- 4%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, omdat bij een verkoopprijs ook het bieden onzekerheid toevoegt; gemeten valt 80% van de echte vraagprijzen erbinnen. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Vuchtstraat 83 zich?
Een woning van deze waarde in Noord-Brabant was in november 2016 ongeveer € 235.000 waard en is nu € 492.000: +109% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Noord-Brabant volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 238.000 | ± 19% | — |
| januari 2018 | € 255.000 | ± 18% | +7% |
| januari 2019 | € 273.000 | ± 18% | +7% |
| januari 2020 | € 289.000 | ± 17% | +6% |
| januari 2021 | € 319.000 | ± 17% | +10% |
| januari 2022 | € 383.000 | ± 16% | +20% |
| januari 2023 | € 391.000 | ± 16% | +2% |
| januari 2024 | € 402.000 | ± 15% | +3% |
| januari 2025 | € 457.000 | ± 15% | +14% |
| januari 2026 | € 484.000 | ± 14% | +6% |
| juni 2026 | € 492.000 | ± 14% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Noord-Brabant en die voor tussenwoningen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Noord-Brabant; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Vuchtstraat 83?
| Postcode | 4816 BM |
|---|---|
| Woningtype | Tussenwoning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Plek in de rij | 21e van 22 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 110 m² |
| Bouwjaar | 1942 |
| Perceeloppervlakte | 132 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | A · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2024. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 377 m³ · gemeten uit laserhoogtedata |
| Bouwlagen | 3 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 22 panelen Op 58 m² bruikbaar dakvlak, gemeten uit laserhoogtedata. Het grootste dakvlak ligt op het oosten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit de BAG. Het woningtype leiden wij zelf af uit de pandgeometrie — lees hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is in de methodiek.
Huizenprijzen in Breda
| Gemiddelde verkoopprijs | € 515.327 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 4.853 |
| Gemiddelde verkooptijd | 35 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 2.272 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 2.879 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met augustus 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 1,8 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 1,8 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 3 km |
| Supermarkt | 0,5 km |
| Basisschool | 0,4 km |
| Kinderdagverblijf | 0,5 km |
| Huisarts | 0,5 km |
| Apotheek | 0,6 km |
| Ziekenhuis | 2,8 km |
| Restaurant | 0,5 km |
| Bibliotheek | 1,3 km |
| Binnenzwembad | 3,2 km |
| Bioscoop | 1,9 km |
Afstanden van het CBS, berekend over de weg als gemiddelde voor alle inwoners van de buurt samen — een buurtgemiddelde dus, geen meting vanaf deze voordeur. De definities luisteren nauw: het binnenzwembad is echt het dichtstbijzijnde óverdekte bad (een openluchtbad telt niet mee), en de oprit telt zowel rijks- als provinciale wegen.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 83% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder hogere zandgronden. Deze woning is van 1942 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Nederland heeft dit gebied aangewezen als gebied met een potentieel significant overstromingsrisico langs het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein — de Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het valt onder het stroomgebied van de Maas. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.06 in Doornbos-Linie (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO doet een uitspraak over een postcodegebied, niet over een individuele woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een totaal verschillende fundering hebben. Peiljaar 2019. Voor zekerheid is funderingsonderzoek nodig. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidcijfers komen uit de Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM: het is het percentage inwoners dat zégt ernstige hinder te ervaren, geen gemeten geluidsniveau in decibel. Het RIVM schat het buurtcijfer uit een landelijke steekproef, dus het is een indicatie voor de buurt en niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1942?
De spouwmuur werd gangbaar; kozijnen van staal of hout, vloeren meestal van hout. Dit zijn aandachtspunten die horen bij de bouwperiode 1920 – 1945 — geen vaststellingen over deze woning. Een gerenoveerde woning kan er niets meer van hebben; alleen een bouwkundige keuring geeft zekerheid.
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is een controlepunt bij aankoop. |
|---|---|
| Houten vloeren boven een kruipruimte | Houten begane-grondvloeren zijn gevoelig voor vocht en zwam vanuit de kruipruimte. Een muffe geur of verende vloer is reden voor inspectie. |
| Stalen kozijnen en koudebruggen | Stalen kozijnen uit deze tijd geleiden kou en condens. Karakteristiek, maar energetisch een zwakke plek als ze er nog origineel in zitten. |
| Isolatie: aantoonbaar aangepakt (label A) | Een woning uit deze periode is kaal opgeleverd, maar dit adres heeft energielabel A. Dat betekent dat er sindsdien flink is geïsoleerd — het label is vastgesteld door een gecertificeerd adviseur ter plaatse. |
Welke woningen lijken op Vuchtstraat 83?
Tussenwoningen in Doornbos-Linie met een vergelijkbare oppervlakte.
- Vuchtstraat 53B
- Vuchtstraat 73B
- Vuchtstraat 55B
- Vuchtstraat 63C
- Stationslaan 141Geen label
- Copernicusstraat 24B
Welke woningen liggen er nog meer aan de Vuchtstraat?
101 woningen. Bekijk de hele straat.
- Vuchtstraat 17
- Vuchtstraat 19
- Vuchtstraat 21
- Vuchtstraat 23
- Vuchtstraat 25
- Vuchtstraat 27
- Vuchtstraat 29
- Vuchtstraat 31
- Vuchtstraat 33
- Vuchtstraat 35
- Vuchtstraat 37
- Vuchtstraat 39
Veelgestelde vragen over Vuchtstraat 83
Wat is Vuchtstraat 83 in Breda waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 423.000 en € 560.000: 110 m² maal € 4.469 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Breda en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 14% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Vuchtstraat 83?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 475.000, tussen € 420.000 en € 529.000. De waarde-indicatie is € 492.000: we verwachten dat de verkoopprijs 4% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in Breda overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Vuchtstraat 83 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 319.000 in januari 2021 naar € 492.000 nu: +54%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Noord-Brabant op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Vuchtstraat 83?
110 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Vuchtstraat 83?
Dit is een tussenwoning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Vuchtstraat 83?
Het bouwjaar is 1942, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Vuchtstraat 83?
Energielabel A, vastgesteld bij een opname in 2024. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Vuchtstraat 83 aan energie?
Volgens de labelberekening gebruikt deze woning ongeveer 153 kWh aan fossiele energie per m² per jaar. Dat is het getal waarop de labelletter berust: hoe lager, hoe beter. De energiebehoefte is 85 kWh per m² per jaar; dat zegt iets over de isolatie van de schil, los van de installaties. Het zijn genormeerde getallen: ze rekenen met standaard bewonersgedrag en met primaire energie, niet met wat de meter aanwijst. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — zonder opgaaf van reden, wij beoordelen het verzoek niet.