Elzendammen 4, Ammerzoden
Elzendammen 4 (5324 BT Ammerzoden, gemeente Maasdriel, Gelderland) is een vrijstaande woning uit 1994, met 225 m² gebruiksoppervlakte op een perceel van 530 m², in de buurt Verspreide huizen Uilecoten.
Waarde-indicatie
€ 833.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 12%.
Meegewogen: 4 vergelijkbare verkopen binnen 80 meter, tussen oktober 2021 en december 2025.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte225 m²
- Bouwjaar1994
- WoningtypeVrijstaande woning
- Prijs per m²€ 3.703voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Verspreide huizen Uilecoten als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Verspreide huizen Uilecoten
€ 3.342
per m², alle woningtypen
+11% voor deze woning
Deze woning
€ 3.703
per m² × 225 m² = € 833.000
Verhoogt de prijs per m²2
- Vrijstaande woning van 225 m²duidelijk
Een vrijstaande woning van deze maat brengt per m² meer op dan de gemiddelde woning in Verspreide huizen Uilecoten.
- Bouwjaar 1994licht
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien meer op dan gemiddeld.
Verlaagt de prijs per m²1
- Eigen perceel van 530 m²duidelijk
Weinig grond voor een woning van 225 m². Het gaat om de verhouding tussen grond en woning, niet om het aantal m² grond alleen.
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Verspreide huizen Uilecoten. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Elzendammen 4?
Verwachte vraagprijs
€ 849.000
tussen € 759.000 en € 939.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
−2% eronder verkocht
Verwachte verkoopprijs
€ 833.000
tussen € 733.000 en € 933.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 833.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Meestal ligt een vraagprijs daar onder, omdat kopers eroverheen bieden. Bij deze woning verwachten we dat niet: voor een vrijstaande woning in deze prijsklasse wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. We verwachten dat de verkoopprijs 2% onder de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De gemeente Maasdriel, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 232
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 49%
- de mediane verkoop lag op de vraagprijs
- ±0%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Elzendammen 4 zich?
Een woning van deze waarde in Gelderland was in november 2016 ongeveer € 397.000 waard en is nu € 833.000: +110% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Gelderland volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 401.000 | ± 17% | — |
| januari 2018 | € 429.000 | ± 16% | +7% |
| januari 2019 | € 457.000 | ± 16% | +7% |
| januari 2020 | € 484.000 | ± 15% | +6% |
| januari 2021 | € 533.000 | ± 15% | +10% |
| januari 2022 | € 662.000 | ± 14% | +24% |
| januari 2023 | € 687.000 | ± 14% | +4% |
| januari 2024 | € 679.000 | ± 13% | −1% |
| januari 2025 | € 750.000 | ± 13% | +10% |
| januari 2026 | € 812.000 | ± 12% | +8% |
| september 2026 | € 833.000 | ± 12% | +3% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Gelderland en die voor vrijstaande woningen, aangevuld met de landelijke beweging per maand. De lijn loopt tot september 2026 en staat daar op het bedrag van vandaag. Hoe verder terug, hoe breder de marge: een half procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Gelderland; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Elzendammen 4?
| Postcode | 5324 BT |
|---|---|
| Woningtype | Vrijstaande woning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Gebruiksoppervlakte | 225 m² |
| Bouwjaar | 1994 |
| Perceeloppervlakte | 530 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | B · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2018. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 818 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) |
| Bouwlagen | 3 · bovengronds, geteld met laserhoogtemetingen (3DBAG). Een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 9,4 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Deels plat, deels schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 72 panelen Op 197 m² bruikbaar dakvlak, gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG). Het grootste dakvlak ligt op het noordwesten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Ammerzoden
| Gemiddelde verkoopprijs | € 524.206 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.984 |
| Gemiddelde verkooptijd | 57 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 41 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 54 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
Op loopafstand, binnen een kilometer over de weg, liggen een grote supermarkt (1,0 km), een basisschool (300 meter), een huisarts (500 meter) en een kinderdagverblijf (300 meter). Het dichtstbijzijnde treinstation ligt op 8,7 km, de oprit van een snelweg of hoofdweg op 500 meter.
| Treinstation | 8,7 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 11,3 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 0,5 km |
| Grote supermarkt | 1 km |
| Basisschool | 0,3 km |
| Kinderdagverblijf | 0,3 km |
| Huisarts | 0,5 km |
| Apotheek | 3,8 km |
| Ziekenhuis | 12,6 km |
| Restaurant | 0,6 km |
| Bibliotheek | 0,3 km |
| Binnenzwembad | 7,9 km |
| Bioscoop | 11 km |
Afstanden van het CBS (2024), gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor de woningen in het vierkant van 100 bij 100 meter waarin dit adres ligt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 0% van de panden van vóór 1970, en het gebied ligt in het rivierengebied. Deze woning is van 1994 en valt buiten die periode, dus funderingsproblemen zijn hier onwaarschijnlijk. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Dit gebied staat op de landelijke lijst van risicogebieden voor overstromingen vanuit het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). Officieel heet dat een gebied met een potentieel significant overstromingsrisico. De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein. De Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het gebied hoort bij het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,17 in Verspreide huizen Uilecoten (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1994?
Gebouwd onder de bouwregels van 1992: vrijwel zonder asbest (verboden sinds 1993) en met redelijke isolatie. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1992 – 2011. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Isolatie goed, maar niet naar huidige maatstaf | Dubbel glas en spouw-, dak- en vloerisolatie zijn standaard, maar de eisen lagen lager dan nu. Naar HR++-glas of extra dakisolatie is vaak nog winst te halen. |
|---|---|
| Ketel en ventilatie op leeftijd | Een cv-ketel of ventilatiesysteem uit de bouwtijd is aan vervanging toe, of al eens vervangen. Vraag na hoe oud ze zijn. |
Welke woningen lijken op Elzendammen 4?
Vrijstaande woningen in Verspreide huizen Uilecoten met een vergelijkbare oppervlakte.
- Geelrijs 30B
- Uilecotenweg 49Geen label
- Uilecotenweg 10cGeen label
- Onderwaard 8B
- Elzendammen 2Geen label
- Industrieweg 9Geen label
Welke woningen liggen er nog meer aan de Elzendammen?
7 woningen. Bekijk de hele straat.
Veelgestelde vragen over Elzendammen 4
Wat is Elzendammen 4 in Ammerzoden waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 733.000 en € 933.000: 225 m² maal € 3.703 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Ammerzoden en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 12% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Elzendammen 4?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 849.000, tussen € 759.000 en € 939.000. Dat is iets meer dan de waarde-indicatie van € 833.000: voor woningen als deze wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Elzendammen 4 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 533.000 in januari 2021 naar € 833.000 nu: +56%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Gelderland op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Elzendammen 4?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 225 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee.
Wat voor woning is Elzendammen 4?
Dit is een vrijstaande woning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Elzendammen 4?
Het bouwjaar is 1994, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Elzendammen 4?
Energielabel B, vastgesteld bij een opname in 2018. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Hoe groot is het perceel van Elzendammen 4?
Het kadastrale perceel is 530 m². Dat is de grond die bij deze woning hoort volgens de Kadastrale Kaart, inclusief de grond onder het huis zelf — de tuin is dus kleiner dan dit getal.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
- Waarom geeft elke woningwaarde-site een ander bedrag?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.