Is mijn huis minder waard door overstromingsrisico?

Wat "risicogebied" hier betekent

Volgens de Europese Overstromingsrichtlijn wijst elk land eens per zes jaar de gebieden aan waar een overstroming aanzienlijke gevolgen kan hebben. In Nederland is dat een groot deel van het land: grofweg alles wat zonder dijken en duinen bij hoogwater onder water zou kunnen lopen. Rijkswaterstaat publiceert die kaart als open data, en wij koppelen hem aan elk adres.

De kaart deelt de gebieden in vier typen in. Het verschil dat ertoe doet is dat tussen beschermd en onbeschermd: ligt er een dijk, duin of dam tussen u en het water, of niet.

Indeling volgens de kaart Richtlijn Overstromingsrisico’s van Rijkswaterstaat.

Wat wij gemeten hebben

Wij hebben ruim 400.000 verkopen van de afgelopen jaren vergeleken met het richtbedrag dat ons model voor dezelfde woning berekent, met de prijsontwikkeling tot nu erin. Zou de markt een overstromingsrisico inprijzen, dan zouden woningen in een risicogebied stelselmatig onder dat richtbedrag verkocht worden. Dat gebeurt niet.

Het verschil tussen de drie groepen blijft binnen een halve procent, en de onbeschermde woningen liggen niet eens lager dan de woningen buiten elk risicogebied. In augustus 2026 vonden wij op 164 woningen nog −2,2% voor de onbeschermde groep; op bijna veertig keer zoveel verkopen is dat verschil verdwenen. Ons model krijgt daarom geen correctie voor overstromingsrisico.

Eén kanttekening, dezelfde als bij erfpacht. Ons richtbedrag kent het prijspeil van elke buurt. Ligt een hele buurt buitendijks, dan zit een eventuele korting in dat buurtpeil en meten wij hem hier niet apart. Wat wij wél kunnen zeggen: twee vergelijkbare woningen in dezelfde buurt, de een binnen- en de ander buitendijks, verschillen niet zichtbaar in prijs.

Eigen meting van 17 oktober 2026: meetkundig gemiddelde van verkoopprijs gedeeld door richtbedrag, alleen verkopen waarop het model niet geschat is. Een licht negatief niveau over alle groepen is normaal; het gaat om de verschillen tussen de rijen.

Waarom de markt het niet inprijst

De voor de hand liggende verklaring is dat de kans klein is. De wettelijke norm is dat iedereen achter een primaire waterkering uiterlijk in 2050 hoogstens een kans van 1 op 100.000 per jaar heeft om door een overstroming om het leven te komen, en strenger waar veel mensen of veel waarde achter de dijk zitten. Kopers lijken dat te vertrouwen.

Bij buitendijkse woningen speelt nog iets: wie aan het water woont, heeft vaak uitzicht, een haven of een uiterwaard voor de deur, en dat weegt voor kopers zwaar. Nieuwe buitendijkse wijken worden bovendien meestal opgehoogd gebouwd. Hoeveel elk van beide verklaringen bijdraagt, hebben wij niet apart gemeten.

Waar het wél uitmaakt: de verzekering

Schade door een overstroming na het bezwijken van een primaire waterkering (de dijken en duinen langs de zee, de grote rivieren en het IJsselmeer) is bij vrijwel alle woonhuisverzekeringen uitgesloten. Schade door het bezwijken van een kade langs regionaal water, zoals een kanaal of boezem, dekken veel verzekeraars wél.

Woont u buitendijks of in een uiterwaard, lees dan uw polis extra goed: sommige verzekeraars sluiten schade aan woningen buiten de dijk uitdrukkelijk uit. Bij een ramp kan de overheid een tegemoetkoming geven via de Wet tegemoetkoming schade bij rampen, maar dat is geen volledige vergoeding en alleen voor schade die niet redelijkerwijs te verzekeren was.

Wateroverlast door hevige regen is iets anders dan een overstroming. Die staat niet op deze kaart, en valt bij de meeste woonhuisverzekeringen wél onder de dekking.

Wat ons cijfer wel en niet zegt

Op elke adrespagina staat of de woning in een aangewezen risicogebied ligt, en zo ja: beschermd of onbeschermd. Dat is een gebiedsuitspraak. Hoe diep het water bij uw adres zou komen bij een doorbraak, en hoe groot die kans is, staat niet per woning in een open bestand. Voor een indruk per postcode is er Overstroom ik? van de Rijksoverheid.

Voor de waarde van uw woning tellen andere dingen zwaarder. Hoe ons richtbedrag tot stand komt, staat in wat mijn huis waard is; een risico dat wél in de prijs zit, is de fundering.