Hoe ontwikkelen de huizenprijzen zich in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht?

De vier steden naast elkaar

Vier bronnen, elk met een eigen vraag. De prijs per m², de verkoopprijs en de verkooptijd komen uit de marktcijfers van de laatste twaalf maanden. Het overbieden komt uit ons eigen model, gemeten op verkopen waarvan we de vraagprijs kennen. De prijsindex en de gemiddelde koopsom komen van het CBS.

Prijsindex: CBS, 2e kwartaal 2026, tegenover hetzelfde kwartaal een en vijf jaar eerder. Ter vergelijking: landelijk is de prijs per m² € 4.816 en de gemiddelde CBS-koopsom € 479.527.

Amsterdam: het duurst, en het langzaamst gestegen

Amsterdam staat ver boven de andere drie, maar de afstand wordt kleiner. In vijf jaar steeg de Amsterdamse prijsindex 23,6%, tegen 31,5% in Rotterdam, 30,9% in Den Haag en 36,5% in Utrecht. Een voor de hand liggende verklaring is de betaalbaarheid: bij deze prijzen per m² loopt een koper sneller tegen de grens van wat hij kan lenen. Dat meten wij niet, wij zien alleen het gevolg.

Binnen de stad is het verschil groter dan tussen de steden. Over 336 Amsterdamse buurten loopt de prijs per m² van ongeveer € 5.154 tot € 15.462. Bij een woning van 80 m² is dat een verschil van € 825.000, puur door de plek. Zie hoeveel de buurt scheelt. De cijfers per buurt, ook voor Amsterdam-Noord, staan op de plaatspagina van Amsterdam.

Let bij de CBS-koopsom op één ding: Weesp hoort sinds 2022 bij Amsterdam, en telt in de CBS-cijfers mee vanaf 2023. Een sprong in die reeks rond die jaren is dus deels een grensverschuiving en geen marktbeweging.

Utrecht, Den Haag en Rotterdam

Utrecht is de tweede duurste stad. Daar ging de afgelopen twaalf maanden 91% van de woningen boven de vraagprijs weg, en een woning stond er gemiddeld 28 dagen te koop. Zie de plaatspagina van Utrecht.

Den Haag en Rotterdam liggen met € 5.097 en € 4.914 per m² veel dichter bij het landelijke gemiddelde van € 4.816. Daar ging 68% en 68% van de woningen boven de vraagprijs weg, en stond een woning gemiddeld 41 en 48 dagen te koop. Zie Den Haag en Rotterdam.

Wat dit zegt over één woning

Een stadsgemiddelde is een gemiddelde over tienduizenden woningen, van studio tot grachtenpand. Voor één woning zegt de buurt, het type en de grootte meer dan de stad. Zoek het adres op: het richtbedrag rekent met de prijzen in die buurt, met de vraagprijs die erbij hoort en het overbieden van dat deel van de stad.

Hoe de prijzen in heel Nederland bewegen, staat in hoe de huizenprijzen zich ontwikkelen; wat overbieden betekent voor een bod, in hoeveel er boven de vraagprijs geboden wordt.