Hoe ontwikkelen de huizenprijzen zich in Nederland?

Wat de prijsindex meet

Het CBS en het Kadaster publiceren elke maand de prijsindex bestaande koopwoningen. Die volgt niet de gemiddelde verkoopprijs, want die gaat al omhoog als er toevallig meer grote huizen verkocht worden. De index vergelijkt elke verkoop met de WOZ-waarde van dezelfde woning, en meet zo de prijsbeweging van gelijke woningen.

Dat maakt de index het beste getal voor de vraag of huizen duurder worden. Hij zegt niet hoeveel een huis kost. Daarvoor is de prijs per vierkante meter in uw woonplaats beter, en die staat in wat een vierkante meter woning kost.

Dertig jaar in vier bewegingen

1995 tot 2008: bijna een verdrievoudiging. Dalende rente, ruimere hypotheken en twee inkomens per huishouden duwden de prijzen dertien jaar lang omhoog.

2008 tot 2013: een daling van ongeveer 21%. Na de kredietcrisis daalden de prijzen vijf jaar achter elkaar. Wie in 2008 kocht, stond in 2013 vaak onder water. Dat is de periode waaraan veel mensen denken als ze bang zijn dat prijzen weer gaan zakken.

2013 tot 2022: de lange klim. Vanaf het dal stegen de prijzen negen jaar lang, in 2021 met ruim 15%, het hoogste jaartempo sinds 2000.

2022 tot nu: een korte dip en herstel. Toen de hypotheekrente in 2022 snel opliep, daalden de prijzen ongeveer 6%. Het herstel kwam snel: in 2024 lag de index al weer boven de piek van 2022. Nu liggen de prijzen 5,4 keer zo hoog als in 1995.

Waarom het landelijke getal niet úw huis is

De provincies lopen uiteen, zoals de tabel hierboven laat zien. Binnen een provincie is het verschil tussen buurten nog groter. Het landelijke cijfer is een gemiddelde over al die bewegingen, en uw buurt kan er een paar procent boven of onder zitten.

Wilt u weten wat uw eigen woning sinds de aankoop heeft gedaan? Zoek uw adres op. Op de adrespagina staat het verloop van de waarde, en in hoeveel mijn huis gestegen is sinds ik het kocht staat hoe u dat zelf narekent met de index van uw regio.

Wat wij niet doen: voorspellen

Banken, het CPB en De Nederlandsche Bank publiceren elk jaar verwachtingen voor de huizenprijzen. Wij doen dat niet. Een voorspelling hangt aan de rente, de bouw en het beleid, en geen van die drie kunnen wij beter inschatten dan zij. Wij meten wat er gebeurd is, en dat werken wij elke maand bij met nieuwe verkopen.

Wat de cijfers wél laten zien: de prijzen zijn in dertig jaar twee keer gedaald, en na beide dalingen boven de vorige piek uitgekomen. Of dat de volgende keer weer zo gaat, zegt een prijsindex niet.