Wat is de gemiddelde woningwaarde in Nederland en per gemeente?

Drie gemiddelden, en waarom ze verschillen

De gemiddelde koopsom van het CBS (€ 479.527 in 2025) is het gemiddelde van alle bestaande koopwoningen die in dat kalenderjaar bij de notaris zijn overgedragen, op basis van de registratie bij het Kadaster. Het is het meest complete cijfer, maar het komt pas na afloop van het jaar.

De gemiddelde WOZ-waarde (€ 398.000) gaat over álle woningen, ook die niet verkocht zijn en ook huurwoningen, en heeft een peildatum die een jaar terug ligt. Daarom ligt hij lager dan de koopsom. Zie waarom de WOZ-waarde lager is dan de marktwaarde.

Onze gemiddelde verkoopprijs (€ 513.485) gaat over de laatste twaalf maanden tot augustus 2026, uit de marktcijfers van ons databureau. Hij is het actueelst, en daardoor meestal het hoogst in een stijgende markt.

De verschillen tussen gemeenten

De duurste gemeenten liggen in het Gooi, rond Haarlem, bij Den Haag en bij Arnhem; de goedkoopste in Zuid-Limburg, Oost-Groningen en Zeeuws-Vlaanderen. De tabel hierboven geeft de vijf hoogste en laagste met hun gemiddelde WOZ-waarde erbij.

In de middelste gemeente is de gemiddelde koopsom ongeveer 1,2 keer de gemiddelde WOZ-waarde. Wij meten per m² 1,42 keer. Het verschil zit vooral in de tijd: ons cijfer zet de verkopen van het afgelopen jaar naast de WOZ, het CBS-cijfer de koopsommen van een heel kalenderjaar. Hoe verder de verkopen van de peildatum van de WOZ af liggen, hoe groter de verhouding in een stijgende markt.

Waarom een gemiddelde u weinig zegt over uw eigen huis

Een gemiddelde koopsom gaat omhoog als er in een jaar meer grote huizen verkocht worden, ook als geen enkel huis duurder wordt. Het CBS waarschuwt daar zelf voor: een gemiddelde koopsom is geen prijsindex. Voor de vraag of huizen duurder worden is de prijsindex beter, en voor de vraag wat een huis kost de prijs per m².

Ook gemeenten veranderen. Bij een herindeling springt het gemiddelde, omdat er ineens andere dorpen bij horen. Purmerend werd in 2022 groter met de Beemster, Amsterdam in 2022 met Weesp. Vergelijk jaren van één gemeente dus niet blind.

De cijfers van uw eigen gemeente

Elke gemeente heeft een eigen pagina met de gemiddelde WOZ-waarde, de verkoopprijs per m² en de buurten. Voor de vier grote steden staan de cijfers naast elkaar in de huizenprijzen in de grote steden. En wilt u weten wat úw woning waard is, zoek dan het adres op: dan rekenen wij met de buurt, het type en de grootte in plaats van met een gemiddelde.