Valkenhof 33, Ulft
Een tussenwoning van 84 m² uit 1970, in de buurt Ulft-West.
Waarde-indicatie
€ 226.000
middelste schatting, gemiddeld onderhouden · verkopen t/m juni 2026, naar het prijspeil van nu
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Bij dit woningtype, deze grootte en wat we verder van deze woning weten is de marge ± 15%.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gemiddeld onderhoud. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Hieronder staat wat deze bandbreedte breed maakt: eerst wat er voor dit adres niet geregistreerd is, daarna wat nergens geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen — geen enkele registratie legt dit vast
- Verbouwingen die niet in de BAG staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
- Woonoppervlak84 m²
- Bouwjaar1970
- WoningtypeTussenwoning
- Prijs per m²€ 2.686voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We rekenen van de gemiddelde prijs per m² in Ulft-West naar dit adres toe. Die buurtprijs is een gemiddelde over álle woningtypen; hieronder staat wat deze woning daarvan onderscheidt, het zwaarste eerst.
| Bijzonderheid van deze woning | Effect op de waarde |
|---|---|
| Tussenwoning van 84 m² Dit type ligt in deze maat boven de gemiddelde woning in Ulft-West. | omhoog |
| Energielabel A Een zuinig label telt mee in wat kopers bieden — de energierekening ligt lager en er valt niets te verbeteren. Dit label is door een adviseur ter plaatse opgenomen (NTA 8800). Sinds die labels de regel zijn, betalen kopers er iets minder premie voor. | omhoog |
| Bouwjaar 1970 Landelijk gemeten brengen woningen uit deze bouwperiode minder op dan gemiddeld. | omlaag |
| Perceel van 1.400 m², gedeeld door 10 woningen Ruim bemeten voor een woning van 84 m². | omhoog |
| Gemeten woonoppervlakte 86 m², geregistreerd 84 m² De energieadviseur mat ter plaatse meer verwarmde woonruimte dan de registratie vermeldt. | omhoog |
| Staat van onderhoud en afwerking binnen Daar bestaat geen openbare bron voor. Dit is het deel van de bandbreedte dat blijft, ook als al het andere bekend is. | niet bekend |
Deze pijlen zijn niet door ons opgeschreven maar door het model berekend: ze laten zien welke kant elk kenmerk het bedrag op duwt ten opzichte van de gemiddelde woning in Ulft-West. Hoeveel euro elke post precies waard is, en hoe wij dat gemeten hebben, staat in de methodiek.
Wat weten we van Valkenhof 33?
| Postcode | 7071 JW |
|---|---|
| Woningtype | Tussenwoning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Plek in de rij | 2e van 10 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 84 m² |
| Bouwjaar | 1970 |
| Perceeloppervlakte | 140 m² · aandeel in een kavel van 1.400 m² die met 10 woningen wordt gedeeld |
| Energielabel | A · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2023 |
| Inhoud van het pand | 280 m³ · gemeten uit laserhoogtedata |
| Bouwlagen | 2 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Dakvorm | Plat dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 14 panelen Op 49 m² bruikbaar dakvlak, gemeten uit laserhoogtedata. Een schatting met marge: van dit pand kennen wij de dakvlakken nog niet per windrichting, en dat maakt voor de opbrengst veel uit. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit de BAG. Het woningtype leiden wij zelf af uit de pandgeometrie — lees hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is in de methodiek.
Huizenprijzen in Ulft
| Gemiddelde verkoopprijs | € 416.362 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.705 |
| Gemiddelde verkooptijd | 41 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 107 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 120 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met juni 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 5,8 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 35,2 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 0,9 km |
| Supermarkt | 1 km |
| Basisschool | 0,7 km |
| Kinderdagverblijf | 0,7 km |
| Huisarts | 1,1 km |
| Apotheek | 1,5 km |
| Ziekenhuis | 10 km |
| Restaurant | 1,1 km |
| Bibliotheek | 1,3 km |
| Binnenzwembad | 5,3 km |
| Bioscoop | 11,6 km |
Afstanden van het CBS, berekend over de weg als gemiddelde voor alle inwoners van de buurt samen — een buurtgemiddelde dus, geen meting vanaf deze voordeur. De definities luisteren nauw: het binnenzwembad is echt het dichtstbijzijnde óverdekte bad (een openluchtbad telt niet mee), en de oprit telt zowel rijks- als provinciale wegen.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 0% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder rivierengebied. Deze woning is van 1970 en valt buiten die periode, dus funderingsproblemen zijn hier onwaarschijnlijk. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Nederland heeft dit gebied aangewezen als gebied met een potentieel significant overstromingsrisico langs het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein — de Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het valt onder het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.04 in Ulft-West (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO doet een uitspraak over een postcodegebied, niet over een individuele woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een totaal verschillende fundering hebben. Peiljaar 2019. Voor zekerheid is funderingsonderzoek nodig. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidcijfers komen uit de Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM: het is het percentage inwoners dat zégt ernstige hinder te ervaren, geen gemeten geluidsniveau in decibel. Het RIVM schat het buurtcijfer uit een landelijke steekproef, dus het is een indicatie voor de buurt en niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1970?
Hoogtijdagen van systeembouw en asbesttoepassing, gebouwd zonder isolatie-eis. Dit zijn aandachtspunten die horen bij de bouwperiode 1965 – 1974 — geen vaststellingen over deze woning. Een gerenoveerde woning kan er niets meer van hebben; alleen een bouwkundige keuring geeft zekerheid.
| Asbest mogelijk | Asbest werd tot het verbod in 1993 breed toegepast: golfplaten, vensterbanken, kruipruimtes, kachelkanalen. Onbeschadigd en onaangeroerd is het geen direct gevaar, maar bij verbouwing of sloop gelden strenge regels en kosten. |
|---|---|
| Betonrot in systeemvloeren | Tussen 1965 en 1983 zijn kwaaitaal- en mantavloeren toegepast, waarvan een deel gevoelig is voor betonrot in de kruipruimte. Of dit type vloer hier ligt, is alleen met een inspectie vast te stellen. |
| Isolatie: aantoonbaar aangepakt (label A) | Een woning uit deze periode is kaal opgeleverd, maar dit adres heeft energielabel A. Dat betekent dat er sindsdien flink is geïsoleerd — het label is vastgesteld door een gecertificeerd adviseur ter plaatse. |
Welke woningen lijken op Valkenhof 33?
Tussenwoningen in Ulft-West met een vergelijkbare oppervlakte.
Welke woningen liggen er nog meer aan de Valkenhof?
48 woningen. Bekijk de hele straat.
- Valkenhof 1
- Valkenhof 2
- Valkenhof 3
- Valkenhof 4
- Valkenhof 5
- Valkenhof 13A
- Valkenhof 14
- Valkenhof 15
- Valkenhof 16
- Valkenhof 17
- Valkenhof 18
- Valkenhof 19
Veelgestelde vragen over Valkenhof 33
Wat is Valkenhof 33 in Ulft waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 192.000 en € 259.000: 84 m² maal € 2.686 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Ulft en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 15% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Valkenhof 33?
84 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Valkenhof 33?
Dit is een tussenwoning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Valkenhof 33?
Het bouwjaar is 1970, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Valkenhof 33?
Energielabel A, vastgesteld bij een opname in 2023. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Valkenhof 33 aan energie?
De labelberekening komt uit op ongeveer 112 kWh per jaar, bij een warmtebehoefte van 67 kWh per m² — dat laatste zegt iets over de isolatie van de schil, los van de verwarmingsinstallatie. Dit is een genormeerd getal uit het energielabel: het rekent met standaard bewonersgedrag, niet met dat van de huidige of toekomstige bewoner. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Hoe groot is het perceel van Valkenhof 33?
Deze woning staat op een kadastraal perceel van 1.400 m² dat met 10 woningen wordt gedeeld — omgerekend ongeveer 140 m² per woning. Bron: de Kadastrale Kaart. De verdeling binnen het perceel staat in de eigendomsakte en kan afwijken.
Waar in de rij staat Valkenhof 33?
Deze woning is de 2e van 10 aaneengesloten woningen. Dat maakt het een tussenwoning: aan weerszijden een buur. Dat kost daglicht en ruimte, maar scheelt ook in stookkosten — twee muren die aan een verwarmde woning grenzen, koelen niet af.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat is mijn huis waard?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
- Waarom geeft elke woningwaarde-site een ander bedrag?
- Wat kost een vierkante meter woning in Nederland?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar. Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — zonder opgaaf van reden, wij beoordelen het verzoek niet.