van den Kerkhoffstraat 48, Sint-Michielsgestel
van den Kerkhoffstraat 48 (5271 CJ Sint-Michielsgestel, Noord-Brabant) is een twee-onder-een-kapwoning uit 1958, met 149 m² gebruiksoppervlakte op een perceel van 380 m², in de buurt Sint-Michielsgestel.
Waarde-indicatie
€ 614.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 18%.
Meegewogen: 10 vergelijkbare verkopen binnen 164 meter, tussen mei 2021 en september 2025.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte149 m²
- Bouwjaar1958
- WoningtypeTwee-onder-een-kapwoning
- Prijs per m²€ 4.119voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Sint-Michielsgestel als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Sint-Michielsgestel
€ 4.313
per m², alle woningtypen
−4% voor deze woning
Deze woning
€ 4.119
per m² × 149 m² = € 614.000
Verhoogt de prijs per m²2
- Eigen perceel van 380 m²duidelijk
Ruim bemeten voor een woning van 149 m².
- Gemeten woonoppervlakte 150 m², geregistreerd 149 m²licht
De energieadviseur mat in de woning meer verwarmde woonruimte dan er geregistreerd staat.
Verlaagt de prijs per m²2
- Energielabel Dduidelijk
Kopers rekenen de energierekening en de verbeterkosten mee; dat drukt de prijs.
- Bouwjaar 1958licht
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien minder op dan gemiddeld.
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Sint-Michielsgestel. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij van den Kerkhoffstraat 48?
Verwachte vraagprijs
€ 594.000
tussen € 510.000 en € 677.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
+3% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 614.000
tussen € 503.000 en € 724.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 614.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een twee-onder-een-kapwoning in deze prijsklasse en in Sint-Michielsgestel verwachten we dat de verkoopprijs 3% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Sint-Michielsgestel, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 20
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 70%
- de mediane verkoop boven de vraagprijs
- 6%
Deze woning komt lager uit dan die mediane verkoop, omdat in deze prijsklasse minder overboden wordt en woningen die nu te koop komen meestal iets hoger worden aangeboden dan de al verkochte woningen in deze cijfers.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van van den Kerkhoffstraat 48 zich?
Een woning van deze waarde in Noord-Brabant was in november 2016 ongeveer € 308.000 waard en is nu € 614.000: +99% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Noord-Brabant volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 312.000 | ± 23% | — |
| januari 2018 | € 331.000 | ± 22% | +6% |
| januari 2019 | € 351.000 | ± 22% | +6% |
| januari 2020 | € 369.000 | ± 21% | +5% |
| januari 2021 | € 406.000 | ± 21% | +10% |
| januari 2022 | € 487.000 | ± 20% | +20% |
| januari 2023 | € 499.000 | ± 20% | +2% |
| januari 2024 | € 504.000 | ± 19% | +1% |
| januari 2025 | € 564.000 | ± 19% | +12% |
| januari 2026 | € 603.000 | ± 18% | +7% |
| september 2026 | € 614.000 | ± 18% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Noord-Brabant en die voor twee-onder-een-kapwoningen, aangevuld met de landelijke beweging per maand. De lijn loopt tot september 2026 en staat daar op het bedrag van vandaag. Hoe verder terug, hoe breder de marge: een half procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Noord-Brabant; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van van den Kerkhoffstraat 48?
| Postcode | 5271 CJ |
|---|---|
| Woningtype | Twee-onder-een-kapwoning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Plek in de rij | 2e van 2 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 149 m² |
| Bouwjaar | 1958 |
| Perceeloppervlakte | 380 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | D · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2025. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 521 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) |
| Bouwlagen | 3 · bovengronds, geteld met laserhoogtemetingen (3DBAG). Een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 7,3 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Deels plat, deels schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 24 panelen Op 74 m² bruikbaar dakvlak, gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG). Het grootste dakvlak ligt op het zuiden. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Sint-Michielsgestel
| Gemiddelde verkoopprijs | € 741.734 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 4.822 |
| Gemiddelde verkooptijd | 29 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 132 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 160 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
Op loopafstand, binnen een kilometer over de weg, liggen een grote supermarkt (200 meter), een basisschool (100 meter), een huisarts (1,0 km), een kinderdagverblijf (100 meter) en een apotheek (900 meter). Binnen die kilometer zijn er ongeveer 3 grote supermarkten. Het dichtstbijzijnde treinstation ligt op 6,3 km, de oprit van een snelweg of hoofdweg op 1,3 km.
| Treinstation | 6,3 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 8,4 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 1,3 km |
| Grote supermarkt | 0,2 km |
| Basisschool | minder dan 0,1 km |
| Kinderdagverblijf | minder dan 0,1 km |
| Huisarts | 1 km |
| Apotheek | 0,9 km |
| Ziekenhuis | 9,2 km |
| Restaurant | 0,6 km |
| Bibliotheek | 1,6 km |
| Binnenzwembad | 5,8 km |
| Bioscoop | 6,9 km |
Afstanden van het CBS (2024), gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor de woningen in het vierkant van 100 bij 100 meter waarin dit adres ligt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 87% van de panden van vóór 1970, en het gebied ligt op de hogere zandgronden. Deze woning is van 1958. Woningen van vóór 1970 hebben vaker een kwetsbare fundering, maar de kaart ziet in dit gebied geen verhoogd risico. Bij aankoop blijft aandacht voor de fundering verstandig. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Dit gebied staat op de landelijke lijst van risicogebieden voor overstromingen vanuit het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). Officieel heet dat een gebied met een potentieel significant overstromingsrisico. De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein. De Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het gebied hoort bij het stroomgebied van de Maas. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,24 in Sint-Michielsgestel (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1958?
Wederopbouw: snel gebouwd, met de materialen die er waren, zonder isolatie en steeds vaker met asbest. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1946 – 1964. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Asbest mogelijk | Asbest werd tot het verbod in 1993 breed toegepast: golfplaten, vensterbanken, kruipruimtes, kachelkanalen. Onbeschadigd en onaangeroerd is het geen direct gevaar, maar bij verbouwing of sloop gelden strenge regels en kosten. |
|---|---|
| Gebouwd zonder isolatie-eis | Pas sinds 1975 moeten nieuwe woningen geïsoleerd worden. Oudere woningen zijn gebouwd met enkel glas en zonder isolatie in dak en vloer. Veel is inmiddels alsnog geïsoleerd; het energielabel laat zien hoeveel er werkelijk gebeurd is. |
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is iets om na te vragen bij aankoop. |
| Wisselende materiaalkwaliteit | Na de oorlog was er weinig materiaal en werd gebouwd met wat er was. De kwaliteit verschilt daardoor per project; een bouwkundige keuring zegt hier meer dan het bouwjaar. |
Welke woningen lijken op van den Kerkhoffstraat 48?
Twee-onder-een-kapwoningen in Sint-Michielsgestel met een vergelijkbare oppervlakte.
- Hondsklauw 30Geen label
- Gijzelaarsstraat 15Geen label
- Hondsklauw 4Geen label
- Schijndelseweg 21Geen label
- Heesakkerstraat 33Geen label
- Hondsklauw 43Geen label
Welke woningen liggen er nog meer aan de van den Kerkhoffstraat?
43 woningen. Bekijk de hele straat.
- van den Kerkhoffstraat 1
- van den Kerkhoffstraat 1A
- van den Kerkhoffstraat 1B
- van den Kerkhoffstraat 1C
- van den Kerkhoffstraat 3
- van den Kerkhoffstraat 5
- van den Kerkhoffstraat 7
- van den Kerkhoffstraat 9
- van den Kerkhoffstraat 11
- van den Kerkhoffstraat 13
- van den Kerkhoffstraat 14
- van den Kerkhoffstraat 15
Veelgestelde vragen over van den Kerkhoffstraat 48
Wat is van den Kerkhoffstraat 48 in Sint-Michielsgestel waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 503.000 en € 724.000: 149 m² maal € 4.119 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Sint-Michielsgestel en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 18% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij van den Kerkhoffstraat 48?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 594.000, tussen € 510.000 en € 677.000. De waarde-indicatie is € 614.000: we verwachten dat de verkoopprijs 3% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in Sint-Michielsgestel overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is van den Kerkhoffstraat 48 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 406.000 in januari 2021 naar € 614.000 nu: +51%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Noord-Brabant op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft van den Kerkhoffstraat 48?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 149 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee.
Wat voor woning is van den Kerkhoffstraat 48?
Dit is een twee-onder-een-kapwoning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is van den Kerkhoffstraat 48?
Het bouwjaar is 1958, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft van den Kerkhoffstraat 48?
Energielabel D, vastgesteld bij een opname in 2025. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt van den Kerkhoffstraat 48 aan energie?
Volgens de labelberekening gebruikt deze woning ongeveer 263 kWh aan fossiele energie per m² per jaar. Dat is het getal waarop de labelletter berust: hoe lager, hoe beter. De energiebehoefte is 194 kWh per m² per jaar; dat zegt iets over de isolatie van de schil, los van de installaties. Het zijn genormeerde getallen: ze rekenen met standaard bewonersgedrag en met primaire energie, niet met wat de meter aanwijst. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
- Waarom geeft elke woningwaarde-site een ander bedrag?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.