Oostergrachtswal 85, Leeuwarden
Een appartement van 180 m² uit 1938, in de buurt Molenpad.
Waarde-indicatie
€ 448.000
middelste schatting, gemiddeld onderhouden · verkopen t/m juli 2026, naar het prijspeil van nu
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Zonder geregistreerd energielabel is de marge ± 38%; met een label zou dat ± 19% zijn.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gemiddeld onderhoud. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Hieronder staat wat deze bandbreedte breed maakt: eerst wat er voor dit adres niet geregistreerd is, daarna wat nergens geregistreerd wordt.
- Geen energielabel geregistreerd — meestal betekent dat: sinds 2008 niet verkocht of verhuurd
- Staat van onderhoud en afwerking binnen — geen enkele registratie legt dit vast
- Verbouwingen die niet in de BAG staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
- Woonoppervlak180 m²
- Bouwjaar1938
- WoningtypeAppartement
- Prijs per m²€ 2.490voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We rekenen van de gemiddelde prijs per m² in Molenpad naar dit adres toe. Die buurtprijs is een gemiddelde over álle woningtypen; hieronder staat wat deze woning daarvan onderscheidt, het zwaarste eerst.
| Bijzonderheid van deze woning | Effect op de waarde |
|---|---|
| Appartement van 180 m² Dit type ligt in deze maat onder de gemiddelde woning in Molenpad. | omlaag |
| Bestemming Gemengd Geen zuivere woonbestemming. Dat beperkt de kring van kopers, en dat is in de verkoopprijzen terug te zien. | omlaag |
| Bouwjaar 1938 Landelijk gemeten brengen woningen uit deze bouwperiode minder op dan gemiddeld. | omlaag |
| Geen energielabel geregistreerd Voor het bedrag rekent het model met het gemiddelde. Het gevolg zit vooral in de bandbreedte hierboven: dit is daarin de grootste post, en hij verdwijnt zodra er een label wordt geregistreerd. | niet bekend |
| Staat van onderhoud en afwerking binnen Daar bestaat geen openbare bron voor. Dit is het deel van de bandbreedte dat blijft, ook als al het andere bekend is. | niet bekend |
Deze pijlen zijn niet door ons opgeschreven maar door het model berekend: ze laten zien welke kant elk kenmerk het bedrag op duwt ten opzichte van de gemiddelde woning in Molenpad. Hoeveel euro elke post precies waard is, en hoe wij dat gemeten hebben, staat in de methodiek.
Wat weten we van Oostergrachtswal 85?
| Postcode | 8921 AB |
|---|---|
| Woningtype | Appartement |
| Gebruiksoppervlakte | 180 m² |
| Bouwjaar | 1938 |
| Energielabel | Geen label · niet geregistreerd bij RVO (EP-Online) |
| Inhoud van het pand | 1.777 m³ · gemeten uit laserhoogtedata — dit is het hele gebouw, niet deze woning |
| Bouwlagen | 3 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Dakvorm | Schuin dak |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit de BAG. Het woningtype leiden wij zelf af uit de pandgeometrie — lees hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is in de methodiek.
Huizenprijzen in Leeuwarden
| Gemiddelde verkoopprijs | € 348.288 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.299 |
| Gemiddelde verkooptijd | 39 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 1.371 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 1.723 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met juli 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 1,6 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 1,6 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 3 km |
| Supermarkt | 0,7 km |
| Basisschool | 0,5 km |
| Kinderdagverblijf | 0,5 km |
| Huisarts | 0,9 km |
| Apotheek | 0,8 km |
| Ziekenhuis | 2,2 km |
| Restaurant | 0,3 km |
| Bibliotheek | 0,6 km |
| Binnenzwembad | 2,3 km |
| Bioscoop | 1,3 km |
Afstanden van het CBS, berekend over de weg als gemiddelde voor alle inwoners van de buurt samen — een buurtgemiddelde dus, geen meting vanaf deze voordeur. De definities luisteren nauw: het binnenzwembad is echt het dichtstbijzijnde óverdekte bad (een openluchtbad telt niet mee), en de oprit telt zowel rijks- als provinciale wegen.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Beschermd gezicht | Leeuwarden - Nieuwe Kanaalgebied Deze woning ligt in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, aangewezen in 2007. Dat geldt voor het hele gebied, ook voor woningen die zelf geen monument zijn: het beperkt vooral wat er aan het aanzicht mag veranderen. |
|---|---|
| Fundering | Verhoogde aandacht voor de fundering In dit postcodegebied is 32% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder zeekleigebied. Deze woning is van 1938 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Nederland heeft dit gebied aangewezen als gebied met een potentieel significant overstromingsrisico langs het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein — de Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het valt onder het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Gemengde bestemming — Gemengd Volgens het geldende bestemmingsplan mag hier meer dan alleen wonen: denk aan winkels, horeca, kantoren of dienstverlening, afhankelijk van wat het plan toelaat. Dat betekent levendigheid en voorzieningen dichtbij, maar ook kans op reuring en verkeer. In de markt ligt de prijs op zo'n plek gemiddeld iets hóger dan bij een zuivere woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.10 in Molenpad (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO doet een uitspraak over een postcodegebied, niet over een individuele woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een totaal verschillende fundering hebben. Peiljaar 2019. Voor zekerheid is funderingsonderzoek nodig. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidcijfers komen uit de Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM: het is het percentage inwoners dat zégt ernstige hinder te ervaren, geen gemeten geluidsniveau in decibel. Het RIVM schat het buurtcijfer uit een landelijke steekproef, dus het is een indicatie voor de buurt en niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1938?
De spouwmuur werd gangbaar; kozijnen van staal of hout, vloeren meestal van hout. Dit zijn aandachtspunten die horen bij de bouwperiode 1920 – 1945 — geen vaststellingen over deze woning. Een gerenoveerde woning kan er niets meer van hebben; alleen een bouwkundige keuring geeft zekerheid.
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is een controlepunt bij aankoop. |
|---|---|
| Gebouwd zonder isolatie-eis | De eerste wettelijke isolatie-eis dateert van 1975. Woningen van vóór die tijd zijn kaal opgeleverd: enkel glas, ongeïsoleerd dak en vloer. Veel is inmiddels na-geïsoleerd, maar het energielabel verklapt hoeveel er werkelijk gebeurd is. |
| Houten vloeren boven een kruipruimte | Houten begane-grondvloeren zijn gevoelig voor vocht en zwam vanuit de kruipruimte. Een muffe geur of verende vloer is reden voor inspectie. |
| Stalen kozijnen en koudebruggen | Stalen kozijnen uit deze tijd geleiden kou en condens. Karakteristiek, maar energetisch een zwakke plek als ze er nog origineel in zitten. |
Welke woningen lijken op Oostergrachtswal 85?
Appartementen in Molenpad met een vergelijkbare oppervlakte.
- Wijbrand de Geeststraat 22a
- Oostergrachtswal 125a
- Bisschopstraat 37
- Oostergrachtswal 49e
- Wijbrand de Geeststraat 36
- Oostergrachtswal 49c
Welke woningen liggen er nog meer aan de Oostergrachtswal?
52 woningen. Bekijk de hele straat.
- Oostergrachtswal 1a
- Oostergrachtswal 3
- Oostergrachtswal 3a
- Oostergrachtswal 5b
- Oostergrachtswal 7
- Oostergrachtswal 7a
- Oostergrachtswal 7b
- Oostergrachtswal 9
- Oostergrachtswal 9a
- Oostergrachtswal 11
- Oostergrachtswal 25
- Oostergrachtswal 25-bv
Veelgestelde vragen over Oostergrachtswal 85
Wat is Oostergrachtswal 85 in Leeuwarden waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 278.000 en € 618.000: 180 m² maal € 2.490 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Leeuwarden en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 38% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. De marge is hier extra breed doordat er geen energielabel geregistreerd is; met een label zou hij 19% zijn. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Oostergrachtswal 85?
180 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Oostergrachtswal 85?
Dit is een appartement. De BAG legt het woningtype niet vast, dus leiden wij het zelf af uit de vorm van het pand, het aantal woningen erin en het aantal panden dat eraan vastzit. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Oostergrachtswal 85?
Het bouwjaar is 1938, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Oostergrachtswal 85?
Voor dit adres is geen energielabel geregistreerd in EP-Online, het officiële labelregister van RVO — dat geldt voor ongeveer vier op de tien Nederlandse woningen. Bij verkoop of verhuur is een geldig label verplicht; een gecertificeerd adviseur stelt het dan ter plekke vast.
Is er funderingsrisico bij Oostergrachtswal 85?
De funderingskaart van RVO geeft voor dit postcodegebied een verhoogd risico, en met bouwjaar 1938 valt deze woning in de bouwperiode waar de kaart op wijst. Dat is een gebiedsuitspraak, geen diagnose: alleen funderingsonderzoek geeft zekerheid.
Is Oostergrachtswal 85 een rijksmonument?
Het pand zelf staat niet in het rijksmonumentenregister, maar het ligt wél in het rijksbeschermde gezicht Leeuwarden - Nieuwe Kanaalgebied — dat beperkt vooral wat er aan het aanzicht mag veranderen.
Is het rustig wonen rond Oostergrachtswal 85?
In de Gezondheidsmonitor springt voor Molenpad geen enkele geluidsbron eruit vergeleken met de rest van Leeuwarden. Het is een buurtcijfer: hoe het op dit adres klinkt, hangt van de straat af.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Is een monument meer of minder waard?
- Wat doet funderingsschade met de waarde van mijn huis?
- Wat is mijn huis waard?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar. Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — zonder opgaaf van reden, wij beoordelen het verzoek niet.